日前，住房和城乡建设部发布了《住宅项目规范》（以下简称《规范》）。这份将于5月1日正式实施的国家标准，以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心理念，通过强制性条文重构住宅建设标准，不仅为新房划定了品质基线，也为存量房改造和行业转型指明了方向。

从“量的扩张”转向“质的跃升”，这场“居住革命”正在重塑14亿中国人的生活空间。

从“生存容器”到“生活容器”的质变

《规范》的出台，标志着中国住宅建设从满足基本居住需求转向追求高品质生活，其核心亮点体现了对居住痛点的精准回应与对未来需求的超前布局。

首先，层高与空间体验的升维。《规范》将住宅层高从2.8米提升至3米，净高不低于2.6米。0.2米的增量打破了延续数十年的空间桎梏，更高的层高不仅改善了采光通风条件，更通过“垂直冗余空间”为智能家居、新风系统等现代设备提供安装可能。北京、广州等城市的许多项目已提前实践3米层高设计，这些项目预售认筹的“火爆”市场反响反映了消费者对空间品质的渴求。

其次，电梯标配是老龄化社会的民生答卷。将电梯设置门槛从7层降至4层，这一调整直面中国中度老龄化的现实困境。据统计，新规实施后，全国约1200万套多层住宅将直接受益。更值得关注的是，电梯轿厢尺寸标准化和通信信号全覆盖设计，既满足了担架通行与紧急联络需求，也为未来智慧物流配送预留接口。

再次，静音标准预示邻里关系的重构。据统计，位居城市居民邻里纠纷首位的因素就是噪声扰民。《规范》将楼板隔音标准从75分贝严控至65分贝，相当于将楼上跑跳声降至正常交谈水平。同时，对排水管、电梯等设备噪声提出限值要求，或将终结“深夜马桶声”等琐事引发的邻里纠纷，重构社区和谐生态。

最后，适老化设计是温情城市的微观注解。卫生间扶手预留、无障碍出入口强制设置、户门净宽扩大至0.9米等细节，折射出政策制定者对弱势群体的关怀。这些改动看似微小，却能让轮椅使用者独立完成如厕洗浴，使搀扶老人者无需“侧身挤门框”。

《规范》还要求夏热冬冷地区预留供暖制冷设施位置，严寒地区强制使用可再生能源系统，预计每年减少碳排放1200万吨。这种因地制宜的设计思路，既回应了长江流域居民冬季采暖的长期诉求，也推动建筑从能源“消耗者”转向生态“参与者”。

破解“老破小”困局的制度钥匙

如果说新规为未来住宅树立了标杆，那么其对存量房的影响则更具现实意义。根据住房和城乡建设部公布的最新数据，截至2024年底，全国城镇已建成住宅中，超过41%的建筑房龄在21年以上，改造迫在眉睫。而《规范》无疑为将来老旧小区改造指明了方向。

面对全国巨量的老旧住宅，新规实施带来的价值分化已成定局。有数据显示，符合新标准的住宅溢价空间达15%~20%，而低标准老旧住宅则面临资产重估压力。

要破解“老破小”困局，需要政策、技术、市场协同破冰。

利益博弈中的破局之道。尽管《规范》明确新建住宅4层起配电梯，但既有老旧小区加装电梯仍面临技术评估难、居民意见协调难、资金筹措难三重障碍。北京、上海等地探索的“政府补贴+居民分摊+企业让利”模式，或可为全国提供借鉴。

《规范》对于电梯的相关规定，为地方政府推动老旧小区加装电梯提供了明确依据，相信未来会有更多地方加快推动老旧小区加装电梯，并且一定会有各种创新的模式和政策出台。

功能升级中从“将就”到“讲究”。《规范》提出的人均集中绿地不低于0.5平方米、雨水资源化利用等要求，倒逼老旧小区重构公共空间。成都“公园社区”实践中，拆除围墙增建绿地、利用废弃车棚改建养老驿站等创新，证明存量改造不仅是硬件的更新，更是社区治理能力的升级。

存量房改造将突破物理空间限制，通过分户墙隔音改造、阳台栏杆加高等措施，可使老房达到新规提出的大部分性能标准。集中供暖系统改造、适老化设施加装，则能显著提升居住品质。苏州部分社区试点“菜单式改造”，居民可自选项目组合，这种柔性策略值得推广。

推动房地产市场的分化与重生

当建安成本刚性上升，房地产市场将经历“冰与火”的淬炼。《规范》的强制性标准将推动行业洗牌，并催生新的增长点。有房企的财报显示，仅隔音标准提升就导致利润率降低2个百分点。

与之形成对比的是，头部企业通过研发投入，已在改善型市场攻城略地。层高提升导致建筑成本增加5%~8%，电梯配置标准升级使每平方米造价上涨200~300元。这对中小房企构成严峻挑战，却为拥有技术储备的头部企业创造差异化优势。一些企业通过先进技术优化管线布局，在3.3米层高项目中实现成本可控，印证了“技术降本”的可能性。

新规释放的改善型需求正在重塑市场格局。某房企推出的“3米层高+全屋智能”项目受到消费者的追捧，新规发布后，“层高”“电梯配置”搜索量激增，某些声学材料企业订单量大幅增长，而电梯制造商需调整生产线以适应1.6米宽轿厢标准。这意味着这种强制性技术迭代正在重构产业链生态，房地产市场未来的竞争焦点将从地段转向产品力，智慧家居、健康住宅等概念将成为核心竞争力，建筑隔音材料、无障碍设施、智能电梯等细分领域将迎来爆发式增长。

总之，《规范》不仅是技术标准的升级，更是居住文明的制度性跃迁。其通过强制性底线要求与市场化创新激励的双重机制，正在重构价值逻辑、产业逻辑和治理逻辑。

未来，随着新规落地和城市更新推进，我国将逐步形成“新建住宅标杆化、存量住房优质化”的住房发展新格局。这一过程中，需要政府、企业、社区和居民共同努力，平衡各方利益，创新实施路径，最终实现从“住有所居”到“住有优居”的历史性跨越。

（作者周城雄，系中国科学院科技战略咨询研究院研究员）

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